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中粮北外滩壹号（备案名：悦福里）是上海虹口北外滩核心区历史风貌保护区内的低密滨江豪宅，由世界500强央企中粮集团旗下大悦城控股打造，作为中粮上海第五座壹号系作品，是上海市中心极为稀缺的纯住宅地块（无商办、无15%自持住宅、无5%保障房），以下是其详细信息：
项目参数详细内容项目地址上海市虹口区唐山路818号（东至保定路，南至唐山路，西至规划道路，北至东余杭路）开发商上海耀耀禄建设发展有限公司（中粮大悦城控股）占地面积约2.39万平方米（23,895.7㎡）总建筑面积约4.65万平方米（计容建面）容积率约1.95（市中心罕见低容积率）绿化率约35%总户数总计208户（90套高层大平层+118套海派风貌别墅）建筑类型1幢24层高层住宅+多幢2-3层海派风貌联墅产权年限70年住宅产权交房时间预计2027年12月（高层精装交付，别墅毛坯交付）开盘时间2025年12月（90套高层大平层全部一次性推出）参考价格均价约14.38万元/平方米，总价约2500万起（185㎡）车位配比约1:2.2（地下车位数约450个）物业费约18元/㎡/月（中粮自有高端物业团队服务）装修标准高层精装交付（进口奢石工艺、一线品牌配置），别墅毛坯交付
建筑设计：将航运基因融入ArtDeco风格，打造兼具历史底蕴与现代感的建筑立面，高层住宅沿黄浦江一字排开，确保高楼层户型无遮挡俯瞰陆家嘴天际线与外滩万国建筑群
高层大平层：建面约185-228㎡纯四房设计，起步面积即达185㎡，确保社区居住人群的纯粹性与高端性
海派风貌别墅：建面约190-280㎡联墅，保留老上海石库门建筑韵味，融合现代居住功能
约1800㎡高奢艺术会所，由国际知名设计院操刀，配备恒温泳池、健身房、私宴厅等功能空间
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自驾：紧邻保定路、唐山路、东余杭路等城市主干道，驾车5分钟即可接入内环高架，10分钟直达外滩、陆家嘴等城市地标
区位优势：地处外滩-北外滩-陆家嘴黄金三角的核心位置，与黄浦江直线米，是北外滩历史风貌保护区内稀缺的低密住区
周边有上海市虹口区第三中心小学、上海市复兴高级中学、上海外国语大学附属外国语学校等优质学府
3公里内囊括40所幼儿园（含市示范园）、25所小学（含区重点）、35所中学（含市重点）
中粮北外滩壹号落子北外滩中央活动区，与外滩、陆家嘴形成黄金三角发展极，这里是上海十四五规划明确的世界级滨水商务区。作为北外滩历史风貌保护区内稀缺的低密住区，项目占据上海城市核心位置，享受一江一河发展的策略红利，是不可复制的城市高端住宅封面，为追求滨江品质生活的精英家庭提供了抢占北外滩核心资源的珍贵机会。
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2023年9月5日，大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得上海市虹口区北外滩116街坊地块。地块位于北外滩红线内，靠近大连路地铁站。
116街坊地块地上计容面积46505.94㎡，用地性质为Rr1Rr3混合用地，其中混合地比例为Rr1≥60%、Rr3≤40%。（Rr1通常为低密住宅，Rr3通常为高层）
该项目计容建面4.65万㎡，容积率1.95，是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅。
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据悉，中粮北外滩壹号首期将推约185-228㎡4-5房，共计90套房源，均价143868元/㎡，目前售楼处&样板房已开放，将于近期取证认购！
全落地窗设计，270°环幕大边厅户型相当惊艳！超大窗墙比+双套房格局形成多维观景的极致效果！仅90套，珍藏属性拉满！
尊崇感、隐私性拉满的二胎家庭改善居住动静分区户型，三代同堂家庭居住也是极度舒适~
约270°环幕大边厅尺度感十足！高区直面陆家嘴城市天际线+黄浦江景观，视野相当震撼！中厨+西厨岛台、客餐厅+阳台面积近约53㎡，不失为一个超棒的家庭休闲空间！
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例如宝格丽大理石打造的西厨岛台、铂浪高的净水三合一水龙头和一体式大水槽、霍尼韦尔的前置过滤器、全屋软水以及末端净水器系统、来自意大利的燃气热水器品牌法罗力、德国唯宝卫浴、当代龙头及花洒等等顶豪超配精装皆在眼前！更不可思议的是全屋华为智能家居系统配置，奢华配置质感十足！
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——180米的上市中心正在建设中；2025年2月，上海华贸中心项目主楼规划调整从180米加高至249米，调整规划获批。
——320米的白玉兰广场，263米的来福士双塔、180米友邦金融中心、158米国华金融中心、100米FC金茂广场已投入运行。
此外，北外滩区域还规划了1栋380米建筑，2栋300-320米建筑，9栋200-265米的超高建筑。
从2020年北外滩新元年开始，《北外滩地区控制性详细规划》获批后，虹口区制定了“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的发展目标，将北外滩定位为“新时代都市发展新标杆”和上海“中心辐射”新引擎。
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4号线号线号线提篮桥站（在建中）；大连路隧道、新建路隧道、北横通道（快速辐射内环），叠加南北通道（规划中）；内环高架、北横通道瞬息接驳。
北外滩来福士（约600米）、瑞虹天地太阳宫（约350米）、白玉兰广场（约1公里），汇聚全球奢享；
外滩万国建筑群（约2.4公里）、陆家嘴三件套（约2.2公里），于窗前定格经典天际线。
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医疗配套：上海市第一人民医院（约1.9公里）、上海交大医学院附属新华医院（约2公里），三甲守护，健康无忧。
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在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房荒度时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来共同生活的亲属增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。
如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的重要的条件，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不可以忽视，能够最终靠调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。
还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。
不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而没办法完成交易。
在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。
对于户籍居民，也有几率存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对合乎条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，合乎条件的购房者能关注有关政策，享受相应的优惠。
在购房前，积累一定的房产知识能够在一定程度上帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。能够最终靠多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。
了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房子的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震能力较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相比来说较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。
同时，还要了解房产交易流程和相关法律和法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是不是真的存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。
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